قدرالسهم به چه معناست و چه اهمیتی دارد؟
افرادی که در شهرهای بزرگ زندگی میکنند یا با امور مربوط به سهم زمین در آپارتمان و قوانین حقوقی آن آشنا هستند، حتما اصطلاح “قدرالسهم” را شنیدهاند. اگر قصد خرید ملک دارید، توضیح کاملی در مورد این اصطلاح حقوقی ارائه میشود تا افراد بیشتری اطلاعات لازم را در خصوص خرید آپارتمان یا زمین در انزلی بهدست آورند.
قدرالسهم آپارتمان چیست و چه اهمیتی دارد؟
قدرالسهم آپارتمان بهعنوان سهم اعیان از عرصه، موضوع حائز اهمیتی در مشاغل املاک و مستغلات محسوب میشود. این مفهوم به تعیین سهم هر آپارتمان از زمین مشترکی که بر روی آن ساخته شده است، میپردازد. هرچه مساحت قدر السهم بیشتر باشد، ارزش آپارتمان نیز افزایش مییابد. در مواقعی مانند تخریب و بازسازی یا تقسیم ارث، محاسبه قدر السهم زمین اهمیت ویژهای پیدا میکند.
آیا قدرالسهم آپارتمان در سند نوشته خواهد شد؟
در قسمت قبلی، به توضیح مفهوم این موضوع در رابطه با آپارتمان و ارتباط آن با عرصه و اعیان پرداختیم. یکی از جوانب مهم در این زمینه، بحث قیدشدن قدر السهم در سند ملکی است. بنابراین، این موضوع مطرح میشود که آیا اطلاعات مربوط به این موضوع در سند ثبت ملکی ذکر میشود یا خیر؟
لزوما هر آپارتمان، بر روی زمین یا عرصهای ساخته شده است که به تمامی واحدها این موضوع تعلق دارد، به غیر از مواردی که املاک وقفی در دست مالک عرصه است. در این حالت، مالکان آپارتمانها فاقد قدر السهم میشوند. پروانه ساختمان نیز یک سند قانونی محسوب میشود که پس از ارائه مدارک لازم، از جمله نقشهها و اسناد مالکیت، توسط شهرداری صادر میشود. این سند، مجوز رسمی ساخت و ساز را نمایان میکند.
بهطور کلی، در سند ملکی آمده که هر واحد از آپارتمان، به نسبت به عرصه واحد قدر السهم دارد. این موضوع با عبارت کلی “قدر السهم از مشاعات” در سند ثبت ملکی ذکر میشود و محاسبه آن بر اساس فرمول خاصی صورت میگیرد.
نحوه محاسبه قدرالسهم خانه
قدر السهم آپارتمان یکی از موارد حائز اهمیت در معاملات ملکی است، زیرا این مفهوم تعیینکننده حقوق و تعهدات مالکان واحدهای مختلف در یک ساختمان مسکونی خواهد بود. در این بخش، نحوه محاسبه قدر السهم خانه آپارتمانی را برای دو حالت مختلف توضیح میدهیم:
حالت اول
اگر تمام واحدهای آپارتمان، مساحت یکسانی داشته باشند، محاسبه قدرالسهم زمین بسیار ساده است. با تقسیم متراژ عرصه یا زمین بر تعداد واحدها، میتوان برای هر واحد قدر السهم را بهدست آورد. برای مثال، اگر یک ساختمان 8 واحدی بر روی زمین 400 متری ساخته شود و هر واحد 60 متر مربع داشته باشد، قدر السهم برابر با 40 متر مربع خواهد بود.
حالت دوم
اما در صورتیکه متراژ واحدها متفاوت باشد، محاسبه قدر السهم پیچیدهتر میشود. در این حالت، میبایست متراژ هر واحد را در متراژ عرصه ضرب کرد و حاصل را بر مجموع متراژ تمام واحدها تقسیم کرد. بهعنوان مثال، اگر یک آپارتمان 4 واحدی بر روی زمین 400 متری ساخته شود و دو واحد دارای 100 متر و دو واحد دیگر دارای 50 متر باشند، قدر السهم واحدهای 50 متری حدودا 67 متر مربع خواهد بود.
این توضیحات نشاندهنده اهمیت محاسبه دقیق قدر السهم آپارتمان است، زیرا این مفهوم تاثیر مستقیمی بر حقوق و تعهدات مالکان دارد و در معاملات ملکی باید به دقت مورد بررسی قرار گیرد.
در محاسبه، پارکینگ و انباری تاثیر دارد؟
در صورتیکه در سند واحد آپارتمانی به وجود پارکینگ یا انباری اشاره شده باشد، این عناصر در محاسبه قدرالسهم مربوط به آپارتمان نقش خواهند داشت. باید توجه داشت که ارزش متراژ غیرمسکونی، از جمله فضاهای پارکینگ یا انباری، بهطور معمول کمتر از ارزش واحدهای مسکونی است. این امور معمولا با ضریب کمتری (معمولا یک دهم یا یک بیستم) در محاسبات قرار میگیرند.
نکته مهم در محاسبه تقسیم مساحت
در واقع، قدر السهم آپارتمان با محاسبه تقسیم مساحت واحد بر کل مساحت عرصه یا زمین معین میشود. اگر پارکینگ یا انباری در این مساحت وجود داشته باشد، متراژ آنها نیز در محاسبه دخیل میشود؛ اما با درنظرگرفتن ارزش کمتر نسبت به فضاهای مسکونی.
بنابراین، در محاسبه قدر السهم آپارتمان، لازم است این اختلاف ارزش مساحتهای مختلف را در نظر گرفت و ضریب مناسب را برای فضاهای غیرمسکونی اعمال کرد. این اقدام به دقت بیشتر در تعیین حقوق و تعهدات مالکان آپارتمان و همچنین در معاملات ملکی اهمیت مییابد.
مثالی خوب برای درک قدرالسهم
در نظر بگیرید یک مجتمع آپارتمانی با ابعاد 2 یا 3 هزار مترمربع زمین بنا شود. در چنین شرایطی، واحدهای مسکونی این مجتمع نهتنها ارزش واقعی خود را دارند، بلکه بابت ابعاد زمین، از ارزشی بسیار بالاتر بهرهمند خواهند شد. این امر بهدلیل تاثیر بسزایی است که بر اساس مساحت وسیع زمین در مجتمع واحدهای مسکونی به وجود میآید؛ یعنی قدر السهم برای این واحدها بسیار بیشتر است.
در زمان خرید یا فروش چنین واحدهای آپارتمانی، میتوان ارزش افزوده بیشتری را در نظر گرفت که این ارزش افزوده به دلیل سهم بیشتر در قدر السهم ملک بهوجود میآید. مجتمعهای آپارتمانی که در زمینهای بزرگتری احداث میشوند، از قدر السهم بیشتری برخوردار هستند.
این موضوع نهتنها به معنای ارزش فعلی بلکه بهعنوان یک نکته مهم در پیشبینی ارزش آینده املاک محسوب میشود که بسیار اهمیت دارد تا در تصمیمگیریهای مالی و ملکی، این جنبه را در نظر گرفت.
جمعبندی
قدرالسهم ملک به میزانی از مساحت یک ملک یا ساختمان است که به هر واحد مستقل تخصیص مییابد. در آپارتمانها، این ارزش معمولا در سند ملک ذکر میشود و به معنای سهم هر واحد در زمین یا عرصه مشترک است. این مفهوم در معاملات ملکی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا محاسبه و میزان قدرالسهم میتواند تاثیر مستقیمی بر ارزش و تصمیمات مالی در آینده داشته باشد.