راهنمای کامل بازسازی خانه

نویسنده : الهه توانا

به گزارش شهرخوان، گاهی خانه از نیازها و اقتضائات روز جا می‌ماند چون سال‌ها پیش ساخته شده و به‌کار زندگی امروز نمی‌آید.

«خانه باید محل آسایش باشد اما گاهی نقش اش را آن‌طور که باید انجام نمی‌دهد. یک‌وقت لوله‌ای می‌ترکد و دیواری خراب می‌شود. یک‌موقع با آمدن ساکنان جدید، خواسته‌های تازه‌ای از خانه سربرمی‌آورد؛ مثلا مالک قبلی خانه، خانواده‌ای دونفره بوده‌ و حالا قرار است پنج نفر در آن ساکن شوند. گاهی هم خانه، از نیازها و اقتضائات روز جا می‌ماند چون سال‌ها پیش ساخته شده و به‌کار زندگی امروز نمی‌آید؛ مثلا در آن خبری از اتاق‌خواب‌های مجزا نیست یا سرویس‌بهداشتی و حمام تفکیک نشده‌اند. خلاصه خانه به‌دلایل مختلف، می‌تواند باعث آزار ساکنانش شود. این‌طور وقت‌ها مهندس‌های معمار به‌ کمک می‌آیند تا آسودگی گمشده را به خانه برگردانند.» آن‌چه خواندید توضیحات «آرمین شایان‌پور» است، دانش‌آموخته معماری دانشگاه تهران که از شش سال پیش تا امروز به‌همراه جمعی از دوستان هم‌رشته‌اش، به‌طور تخصصی در حوزه بازسازی و نوسازی مشغول است. اگر این‌روزها در فکر بازسازی خانه هستید یا برای برنامه بلند‌مدت‌تان چنین تصمیمی دارید، در پرونده امروز چندوچون کار را از زبان یک متخصص خواهیدخواند.

بازسازی، 2 بعد مالی و کاربری دارد

تصمیم به بازسازی خانه در چه شرایطی، به‌صرفه و معقول است؟ بازسازی، دو بعد مالی و کاربری دارد که پیش از شروع به کار، باید ازسوی کارفرما (سفارش‌دهنده) و دفتر معماری بررسی شوند. درباره جنبه کاربری، بالاتر حرف زدیم و بعضی از شرایطی که بازسازی را ضروری می‌کند، مرور کردیم. در بعد اقتصادی باید این نکته را بررسی کنیم آیا هزینه‌ای که صرف بازسازی می‌شود، روی ارزش ملک می‌آید و باعث ارزش افزوده می‌شود یا خیر. آیا بعد از بازسازی، امکان دارد خانه گران‌تر به‌فروش برود؟ کارفرما بودجه‌اش را اعلام می‌کند و از پیمانکار مشاوره می‌گیرد که آیا این هزینه درنهایت برمی‌گردد یا خیر و بعد از آن، تصمیم به بازسازی می‌گیرد.

به طرح های زیبا و جذاب کامپیوتری اعتماد نکنید

چطور تیم معماری کاربلد و قابل‌اطمینانی پیدا کنیم؟ بعضی پیمانکارها فهرست کارهایی را که انجام داده‌اند، شفاهی به شما اعلام می‌کنند و بعضی‌ها یک‌سری تصاویر کامپیوتری –که ما به اصطلاح به آن‌ها «رِندر» می‌گوییم- ارائه می‌کنند. هیچ‌کدام از این‌ها قابل‌اعتنا نیستند. نه می‌شود به ادعاهای بدون سندومدرک اطمینان کرد و نه به طرح‌های زیبا و جذاب کامپیوتری که به اجرا نرسیده‌اند. تیمی مورداعتماد است که امکان حضور در پروژه‌هایی را که انجام داده‌است، برای شما فراهم کند یا از آن‌ها رندر کامپیوتری و عکس‌های واقعی ارائه بدهد تا شما بتوانید قبل و بعد کار را ببینید و مقایسه کنید. وقتی از پروژه‌ای عکاسی می‌شود، خیال‌تان راحت خواهدبود که هم دفتر معماری از نتیجه کار راضی بوده‌است و هم کارفرما.

بدون گفت وگو با پیمانکار از بازسازی پشیمان خواهید شد

خیلی‌ها بعد از کلی بالاوپایین کردن و پیدا کردن یک تیم حرفه‌ای، باز هم از نتیجه بازسازی راضی نیستند. چطور از این پشیمانی جلوگیری کنیم؟ اگر با بهترین دفتر معماری موجود هم کار کنید، تا زمانی که بین شما و مهندس‌های مشاور گفت و گو برقرار نشود، نتیجه‌ دلخواه نخواهد بود. درست مثل این است که بهترین سرآشپز جهان با مواد غذایی که شما دوست ندارید، برای‌تان غذا بپزد. مهندس و پیمانکار پیش از شروع به کارِ کارگاه، باید مدارکی قابل‌فهم برای کارفرما ارائه کنند. درک نقشه‌های دوبعدی و فنی‌ومهندسی پیچیده، برای کارفرما سخت است و پیمانکار موظف است تصاویری از کار ارائه کند که به کارفرما احساس حضور در آن فضا دست بدهد.

چالش بین کارفرما و پیمانکار طبیعی است

در این دیالوگ، مرز بین اصول حرفه‌ای و سلیقه چطور رعایت می‌شود؟ فکر نمی‌کنم پروژه‌ای وجود داشته‌باشد که نظر متفاوت کارفرما و پیمانکار در آن باعث چالش نشود. در چنین مواردی، پیمانکار موظف است تا جایی که مسائل فنی اجازه می‌دهد، نظر کارفرما را اجرا کند و وقتی با نظر غیرمنطقی او مواجه می‌شود، براساس اصول حرفه‌ای توجیه اش کند. مثلا ممکن است کارفرما اصرار داشته‌باشد در واحدش گرمایش از کف کار شود. این‌جا وظیفه مهندس مشاور است که برای او توضیح بدهد گرمایش از کف، به‌ هیچ‌وجه جای شوفاژ را نمی‌گیرد. شما دوست دارید کفِ دستِ سردتان را به جایی گرم بچسبانید. دوست دارید وقتی روی تخت دراز کشیده‌اید، از گرمای محیط لذت ببرید و گرمایش از کف این قابلیت را ندارد به همین دلیل در طولانی‌مدت باعث نارضایتی شما می‌شود و هزینه زیادی به پروژه اضافه می‌کند.

قرارداد بازسازی باید مفصل و باجزئیات باشد

با پیمانکار درباره چه چیزهایی صحبت کنیم؟ پیش از این‌که کارفرما و مشاور همدیگر را ملاقات کنند، دفتر معماری یک پیش‌قرارداد، پیش‌فاکتور یا شرح خدمات ارائه می‌کند. بعد از جلسه اولیه، وارد جزئیات می‌شویم و دفتر معماری، قرارداد مفصلی مدون می‌کند. یک جلسه بابت قرارداد می‌گذاریم که در آن همه‌چیز شامل جنس و برند و قیمت مصالح و… ذکر می‌شود. دو، سه جلسه بعدی صرف این می‌شود که بخش طراحی پروژه بازسازی، نهایی شود. نکته مهم این‌که به‌رغم همه برنامه‌ریزی‌ها همیشه اتفاقات پیش‌بینی‌نشده‌ای در جریان کار رخ می‌دهد بنابراین باید 20درصد تلورانس (درصدتفاضل) –هم از نظر زمانی و هم ازنظر هزینه‌ای- درنظر بگیریم.

مدت زمان بازسازی در هر پروژه‌ای متغیر است

بازسازی چقدر زمان می‌برد؟ نمی‌شود یک عدد کلی برای همه پروژه‌ها تعیین کرد. ما هم تجربه کار دوماهه داشتیم، هم پروژه یک‌ساله. گاهی موضوع به همان اتفاقات پیش‌بینی‌نشده برمی‌گردد به‌ویژه در خانه‌های قدیمی که مشکلات نادیده زیادی دارند. گاهی هم موضوع بر سر کیفیت است. هرچه توقع کیفیت بهتری داشته‌باشیم، زمان بیشتری لازم داریم. برای همین مدت زمان بازسازی در هر پروژه‌ای متغیر است.

پروژه بازسازی، با تخریب شروع می‌شود

بعد از مرحله قرارداد، کارها به چه صورت پیش می‌رود؟ کاری که کارفرما درطول پروژه انجام می‌دهد، بازدیدهای هفتگی یا دوهفته‌ای از کارگاه است که روند پیشرفت را ببیند. کار دفتر معماری اما خیلی مفصل است که به‌طور خلاصه می‌توانم این‌طور توضیح بدهم؛ پروژه بازسازی با تخریب براساس نقشه شروع می‌شود. ما قلب هر ساختمان را تأسیسات آن می‌دانیم پس مرحله اول را با اصلاحات تأسیساتی شروع می‌کنیم؛ آب شرب، فاضلاب در سرویس‌بهداشتی و آشپزخانه. تعویض و تعمیرهای لازم را انجام می‌دهیم و بعد از تأسیسات مکانیکی، به مرحله سفت‌کاری‌ می‌رسیم؛ آجرچینی، دیوارچینی‌، نصب قاب پنجره‌ها و قاب درها. بعد نوبت به سقف کاذب و کف، می‌رسد. درطول کل پروژه هم رسیدگی به تأسیسات الکتریکی قسمت‌به‌قسمت انجام می‌شود. بعد از این مراحل، می‌رسیم به کارهای ظریف‌ مثل نصبیات شامل شیرآلات، برق، در، کابینت و درنهایت با نقاشی کار تمام
می‌ شود.

کار مهندسی دخالت کارفرما را برنمی‌تابد

می‌توانیم طبق بودجه و زمان مدنظرمان، دست به انتخاب بزنیم و از مراحلی که گفته‌شد اولویت را به بعضی از مراحل بدهیم؟ شما وقتی به پزشک جراح مراجعه می‌کنید، نمی‌توانید تعیین کنید که اول از کدام چاقوی جراحی استفاده شود یا عمل، چه فرایندی داشته‌باشد. کار مهندسی هم دخالت کارفرما را برنمی‌تابد. یکی از وظایف مهندس‌ها تعیین شکست کار است؛ یعنی کار چطور به مراحل کوچک‌تر شکسته شود. مهندس مشاوری که داخل واحد کار می‌کند، ازنظر قانونی می‌تواند مانع ورود کارفرما به واحد شود. چون واحد از نظر قانونی تحت اجاره مهندس است و او می‌تواند حتی قفل آن‌جا را عوض کند. همه این‌ها برای این است که دخالت کارفرما در روند کار، خود او را متضرر خواهدکرد.

صرفه‌جویی نیاز به بررسی کارشناسانه دارد

اگر به هر دلیلی مجبور به صرفه‌جویی بشویم، در چه مواردی می‌توانیم هزینه‌ها را کاهش بدهیم؟ ضرورت صرفه‌جویی باید قبل از طراحی اعلام شود. کارفرما بعد از تعیین بودجه، برای مثال می‌تواند بگوید که چون کف سنگی خانه، وضعیت مناسبی دارد، ترجیح می‌دهد که آن را عوض نکند یا قصد دارد که به سقف دست نزند. البته مهندس مشاور باید این پیشنهادها را بررسی کند؛ آیا سنگ کف خانه، کیفیت خوبی دارد؟ آیا عوض نکردن کف، ازنظر فنی ممکن است؟ خب درصورتی‌که لوله‌کشی ساختمان نیاز به تعویض داشته‌باشد، این پیشنهاد عملی نیست یا مثلا اگر تأسیساتی از سقف رد شده‌باشد، نگه داشتن اش به همان وضع امکان ندارد.

قاعده بی‌کیفیت بودن اجناس ارزان در بازسازی صدق نمی‌کند

در انتخاب مصالح به چه مواردی دقت کنیم؟

قاعده رایجی وجود دارد مبنی‌بر این‌که هر چیز ارزانی، بی‌کیفیت است. من بااطمینان به شما می‌گویم این قاعده در کار بازسازی صدق نمی‌کند. ما در بیشتر پروژه‌های‌مان همیشه از ساده‌ترین و ارزان‌ترین کلیدوپریزهای بازار استفاده کرده‌ایم و نتیجه هم همیشه خوب بوده‌است. گران بودن محصول، لزوما به‌معنی خوب بودن آن نیست اما خیلی‌ها مرتکب این اشتباه می‌شوند که براساس قیمت مصالح تصمیم می‌گیرند.

پیشنهاد می‌کنم در پروژه‌های بازسازی، مهندس مشاور، مسئول خرید باشد و دفتر معماری تعیین کند که مصالح از کجا و از چه برندی تهیه شوند. تجربه نشان داده‌است که کارفرما در خرید، بیشتر به مسائل ظاهری دقت می‌کند و نکات فنی جا می‌مانند. تجربه و شناخت نداشتن کارفرما از بازار، درنهایت به‌ضرر خودش تمام می‌شود.

هزینه بازسازی اساسی بین 4 تا 6 میلیون برای هر مترمربع است

بازسازی خانه چقدر هزینه دربر دارد؟ تعیین یک قیمت کلی، کار سختی است چون به موارد بسیار زیادی بستگی دارد؛ چه طرحی قرار است استفاده شود؟ خانه، داخل شهر است یا خارج شهر؟ در کدام طبقه است؟ برای تعیین قیمت باید به پرسش‌های بسیاری جواب بدهیم اما برای این‌که سوال شما بی‌پاسخ نماند، می‌توانیم یک‌سری فرضیات درنظر بگیریم؛ مثلا خانه‌ای 100متری داریم در یک آپارتمان پنج‌طبقه وسط شهر که شرایط ویژه‌ای ندارد. تأسیساتش شوفاژ و کولرآبی است و قرار نیست اتفاق خیلی خاصی رقم بخورد اما می‌خواهیم طوری دگرگون شود که قبل و بعد واحد از هم قابل تشخیص نباشد. در چنین شرایطی، با به‌کار بردن مصالح ایرانی درجه‌یک، می‌توانیم بازه قیمتی بین 4 تا 6میلیون‌تومان برای هر مترمربع اعلام کنیم. البته رقم خیلی کمتر و خیلی بیشتر از این هم امکان دارد.

بازسازی به 2 سبک کلاسیک و مدرن انجام می‌شود

ازبین سبک‌های بازسازی موجود، چطور بهترین را انتخاب کنیم؟ بعضی از دفاتر معماری، سبک خاصی را جلو می‌برند و آن را به‌نوعی به کارفرما تحمیل می‌کنند. روش درست این است که پیمانکار، خط‌مشی خودش را داشته‌باشد اما بتواند طرح‌های مختلفی در سبک‌های متفاوت ارائه کند تا کارفرما حق انتخاب داشته‌باشد و چندان هم درگیر برچسب‌ها و عناوین طرح‌ها نباشد. یک تفکیک کلی وجود دارد بین دو سبک مدرن و کلاسیک که خوشبختانه مردم متوجه شده‌اند سبک کلاسیک هزینه زیادی تحمیل می‌کند و نوعِ مدرن و ساده، از هر لحاظ به‌نفع‌شان است. در سبک مدرن، ما می‌توانیم المان‌های مدنظر کارفرما را درصورت هماهنگی با طرح، پیاده کنیم.

پایداری خانه مهم‌تر از مُد است

پیروی از مُد در بازسازی، نتیجه خوبی به‌بار می‌آورد؟ ما در بازسازی، به پایداری خانه اهمیت زیادی می‌دهیم بنابراین نگاه بلندمدت داریم. اگر قرار است 200میلیون تومان هزینه کنیم، چرا برای مثال به‌جای 40سال، عمر 100ساله برای خانه درنظر نگیریم؟ این‌جاست که معایب پیروی از مد بروز می‌کند. مصالح و طرح‌های مد روز، 10سال دیگر به چشم ما زشت می‌آیند. یادتان می‌آید یک مدت سنگ گرانیت مد شده‌بود و روی نمای همه خانه‌ها دیده می‌شد؟ بعد سنگ مرمر آمد و بعد از آن سنگ تراورتن مد شد. الان همه آن‌ها جمع شده و نمای آجری روی کار آمده‌است. آجر در تمام این‌ سال‌ها بوده، یک نمای آجریِ خوب‌اجراشده هیچ‌وقت از مد نمی‌افتد، عمر زیادی دارد و چشم را بعد از مدتی اذیت نمی‌کند. با این توضیح، اگر امسال کابینت‌های تاجدار با تزیینات شلوغ مد شده‌اند، یک پیمانکار خوب آن را به شما پیشنهاد نمی‌دهد چون می‌داند الان هزینه‌ زیادی صرف می‌کنید و 10سال دیگر از دیدن آن‌همه شلوغی اذیت می‌شوید. وقتی کارتان را به تیمی از مهندس‌های معمار، سازه و عمران می‌سپارید، خیال‌تان بابت چنین موضوعاتی راحت است. یادتان باشد بازسازی خانه، کاری تخصصی است که ازعهده افراد ناآشنا با این حوزه مثل مشاوران املاک و … بر نمی آید.